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15 octobre 2026

Vendre sa maison : les diagnostics à mettre à jour absolument

Les diagnostics immobiliers incontournables avant la vente Mettre un bien immobilier sur le marché ne se résume pas à fixer un prix de vente. Avant toute transaction, la loi impose de nombreux diagnostics techniques. Ces documents, regroupés dans un dossier, apportent une information claire et transparente à l’acheteur sur l’état du logement. Leur nombre et leur nature varient selon l’âge de la construction, le type de bien et sa situation géographique. Pour une maison construite avant 1997, il faudra généralement produire un Diagnostic de Performance Energétique (DPE), un diagnostic amiante, un contrôle de l'installation électrique et du gaz (si présente), un diagnostic termites dans certaines zones, un constat des risques et pollutions (ERP), et, pour les biens bâtis avant 1949, un diagnostic plomb. Enfin, si le logement est classé F ou G sur le DPE, un audit énergétique sera nécessaire. Pour les appartements en copropriété, il faut ajouter également le métrage loi Carrez. Combien prévoit-il pour le dossier de diagnostics ? Le coût des diagnostics immobiliers varie selon les caractéristiques du bien et le prestataire choisi. Pour les constructions récentes, l’ensemble des diagnostics est généralement compris entre 300 et 450 euros. Une maison plus ancienne, surtout si elle dispose d’une installation de gaz, peut faire grimper la facture entre 450 et 700 euros. Si elle nécessite aussi un audit énergétique, le budget total peut aller jusqu’à 1 500 euros. La demande d'un « pack » complet auprès du même diagnostiqueur permet en général de réaliser des économies substantielles par rapport à une commande séparée de chaque diagnostic. Diagnostic termites : une obligation à géométrie variable Le diagnostic relatif à la présence de termites ne concerne que les biens situés dans des zones déclarées « à risque » par arrêté préfectoral. Cette démarche vaut pour toutes les ventes, maison individuelle ou appartement. Pour savoir si votre bien est concerné, il est impératif de se renseigner auprès des autorités locales. Ce diagnostic est valable six mois seulement, ce qui en fait l’un des documents les plus souvent à renouveler si la vente traîne. DPE : durée de validité et nouvelles obligations Les règles concernant le DPE évoluent régulièrement. Ceux réalisés avant juillet 2021 ne sont plus reconnus valides depuis janvier 2025, en raison du changement des méthodes de calcul. Si votre DPE a été établi avant cette date, il faudra impérativement le refaire avant de mettre le bien en vente. Un DPE conforme à la réglementation actuelle reste valable dix ans, excepté si de gros travaux de rénovation ont eu lieu entre-temps. L’audit énergétique : dans quels cas s’impose-t-il ? L’audit énergétique est un diagnostic approfondi qui détaille non seulement l’état énergétique du bien, mais aussi les travaux à conduire pour améliorer sa performance. Son coût se situe entre 500 et 900 euros et il doit être remis à l’acheteur dès la signature du compromis, pour toutes les maisons individuelles classées F ou G. Mieux vaut donc anticiper sa réalisation si le DPE révèle une mauvaise note. Des biens classés F ou G encore commercialisables ? Même affublés d’un score énergétique peu flatteur, les logements classés F ou G restent vendables. Deux précautions s’imposent alors : la réalisation obligée de l’audit énergétique à remettre à l’acquéreur, mais aussi la mention ouverte de la note DPE dans toute publication d’annonce. À noter : un logement avec un DPE G n’est plus éligible à la location depuis 2025, il faudra donc mettre à jour la situation locative si le bien est occupé et à vendre. Attention, une mauvaise note énergétique peut entraîner une négociation à la baisse du prix de vente, l'écart pouvant aller jusqu'à 15 %. Validité des diagnostics immobiliers : ne vous trompez pas DPE : 10 ans (hors travaux majeurs) Amiante (si absence) : illimité Plomb (si absence) : illimité Electricité et gaz : 3 ans Termites : 6 mois Etat des Risques et Pollutions (ERP) : 6 mois Audit énergétique : 5 ans Avant de signer, attachez une attention particulière à la date de réalisation du diagnostic termites et de l’ERP, fréquemment périmés lorsque la vente prend du temps. Qui doit régler la facture des diagnostics ? La responsabilité du paiement des diagnostics immobiliers incombe toujours au vendeur. C’est à lui de fournir au futur propriétaire les documents obligatoires lors de la signature du compromis. L’acheteur demeure libre, à ses frais, de solliciter des diagnostics complémentaires pour sécuriser son projet d’achat. Faut-il se méfier des diagnostiqueurs à bas prix sur internet ? Bien que certains sites proposent des prix attractifs pour les diagnostics (parfois en dessous de 70 euros), il vaut mieux privilégier un professionnel certifié localement. Les intervenants non implantés dans la région peuvent parfois négliger la qualité du contrôle ou être difficiles à joindre après la remise du rapport. En cas d’erreur, la responsabilité du vendeur peut être engagée. Pour vous assurer du sérieux du diagnostiqueur, vous pouvez vérifier sa certification sur le registre officiel du ministère de la Transition écologique. Doit-on refaire les diagnostics en cas de nouvelle mise en vente ? Si votre bien reste sans acquéreur pendant plusieurs mois, certains diagnostics ne seront peut-être plus valides lors de la remise en vente. L’ERP et le diagnostic termites sont à actualiser tous les six mois. Pour le gaz et l’électricité, comptez trois ans de validité. Tant que des travaux importants n’ont pas été réalisés, le DPE conserve sa validité pendant dix ans. Pour éviter des dépenses inutiles, faites vérifier auprès d’un diagnostiqueur la péremption des documents avant toute nouvelle commercialisation.

30 septembre 2026

Nouveaux critères du DPE : ce qui attend les agences en 2027

Changements à venir dans le calcul du DPE À partir du 1er janvier 2027, les méthodes d’évaluation de la performance énergétique des logements connaîtront un ajustement important. En effet, le coefficient de conversion de l’électricité dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) passera de 1,9 à 1,7, conformément à l’arrêté du 19 août 2026. Ce changement, qui suit une précédente baisse de 2,3 à 1,9 effective depuis début 2026, entraînera un impact significatif sur la classification énergétique, en particulier des logements chauffés à l’électricité. Comprendre l’évolution du coefficient électrique Le DPE convertit la consommation d’électricité des habitations en énergie primaire à partir d’un facteur multiplicateur. Jusqu’à présent, chaque kilowattheure utilisé était évalué à hauteur de 1,9 kWh d’énergie primaire. Dès 2027, ce calcul se basera sur un coefficient abaissé à 1,7. Cette actualisation permet de mieux refléter la structure du mix énergétique français et de favoriser les logements utilisant largement l’électricité. Quels types de logements sont concernés ? Les habitations utilisant le chauffage électrique Les logements produisant l’eau chaude à partir de l’électricité Les biens équipés de pompes à chaleur Si de nombreux logements verront leur classement modifié, l’ampleur de l’amélioration dépendra de la proximité de l’habitation avec une limite de classe énergétique. On estime que près de 300 000 résidences principales, auparavant notées F ou G, pourront ainsi bénéficier de meilleures performances sans engager de travaux. Conséquences pour les transactions et la location L’obtention d’une nouvelle classe DPE peut transformer la position d’un bien sur le marché immobilier. Les professionnels doivent mettre à jour les annonces afin d’indiquer la nouvelle étiquette et, le cas échéant, retirer la mention relative aux logements à consommation excessive lorsque la classe s’améliore. Concernant la location, le cadre réglementaire impose déjà des restrictions. Par exemple, dès janvier 2025, la location de logements classés G n’est plus autorisée en métropole. Ces contraintes s’élargiront aux classes F en 2028 puis E en 2034. Une modification de la classe du DPE peut donc changer les perspectives de location d’un bien et ses conditions tarifaires. Impact sur l’audit énergétique et documents réglementaires L’audit énergétique, déjà obligatoire pour la vente de logements individuels classés E, F ou G, cessera d’être requis si le bien quitte ces catégories grâce au nouveau calcul. La classe D rejoindra le dispositif d’ici 2034. Connaître à l’avance la future étiquette énergétique facilitera alors la gestion administrative des ventes. Actualisation sans refaire les diagnostics existants Il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau DPE uniquement pour prendre en compte le changement de coefficient si le document reste en cours de validité. Dès l’entrée en vigueur de la réforme, une attestation gratuite pourra être téléchargée depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Celle-ci mettra à jour uniquement la classe affichée, tout en conservant les données de départ et la durée initiale de validité. Pour les audits énergétiques déjà établis, le même mode d’actualisation s’appliquera, sans que les préconisations ni les résultats de scénarios de rénovation ne soient modifiés. Préparer son portefeuille immobilier à la réforme Vérifier la date et la validité des DPE actuels Évaluer l’incidence du nouveau coefficient sur chaque bien Anticiper les impacts réglementaires concernant la vente ou la location Identifier les audits énergétiques potentiellement concernés Mettre à jour les supports commerciaux et les documents administratifs après 2027 Des outils comme les simulateurs proposés par Activ’Expertise permettent aux agents immobiliers et administrateurs de biens de prévoir l’effet de cette évolution sur la classe énergétique de leurs logements actuellement classés E, F ou G. Conclusion L’année 2027 apportera un nouveau tournant pour le DPE, notamment pour les logements où l’électricité occupe une place centrale. Les agences immobilières devront rester attentives à ces évolutions pour adapter leurs pratiques et sécuriser les transactions, qu’il s’agisse de vente ou de location. Anticipez ces nouvelles exigences dès aujourd’hui afin de valoriser au mieux votre portefeuille et accompagner vos clients dans la transition énergétique.

11 août 2026

Tout comprendre sur les exclusions de la loi Carrez

La loi Carrez : une obligation lors de la vente d’un bien en copropriété Lorsque l’on souhaite vendre un lot situé dans une copropriété, il est indispensable d’indiquer la superficie privative dite « loi Carrez » dans l’acte de vente. Bien que la législation ne contraigne pas à passer par un spécialiste pour ce mesurage, il est vivement conseillé de confier cette mission à un professionnel aguerri, comme un diagnostiqueur immobilier, afin de limiter les risques d’erreur ou d’oubli aux conséquences parfois lourdes. Comment est calculée la superficie selon la loi Carrez ? La définition de la « surface Carrez » découle d’une réglementation précise. Seules les parties closes et couvertes, correspondant aux planchers intérieurs, sont prises en compte. Des espaces tels que les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines et les encadrements de portes ou de fenêtres sont systématiquement déduits du calcul. Les exclusions principales à connaître Les espaces présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sont écartés du mesurage. Les lots ou portions de lots mesurant moins de 8 mètres carrés ne sont pas retenus dans le calcul de la surface Carrez. En raison de la technicité de ces critères, faire appel à l'expertise d’un professionnel apporte une sécurité complémentaire tant pour le vendeur que pour l’acheteur et permet d’éviter d’éventuels désaccords après la vente. Une mention incontournable dans les actes de vente D’après la réglementation en vigueur, chaque promesse ou acte de vente concernant un bien en copropriété doit indiquer précisément cette surface privative. Au moment de la conclusion de la vente devant le notaire, ce dernier remet à chacune des parties un document récapitulant cette information ainsi que, le cas échéant, le texte de la loi pour garantir la transparence de la transaction. Même si rien n’impose d’employer un professionnel, la justesse du mesurage est essentielle. Une erreur peut avoir un impact juridique et financier non négligeable, d’où l’intérêt de s’appuyer sur un spécialiste pour garantir la conformité du calcul. Quels sont les risques en cas d’erreur ? Si la superficie privative n’est pas renseignée dans l’acte de vente, la transaction elle-même risque d’être annulée. L’acquéreur dispose alors de trente jours à compter de la signature pour exercer ce droit. En cas d’écart entre la surface réelle et la surface annoncée, deux scénarios sont possibles : Si la surface réelle dépasse la surface mentionnée, aucun ajustement financier ne peut être demandé au bénéfice du vendeur. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur est en droit de réclamer une réduction proportionnelle du prix d’achat. Il doit cependant agir dans l’année suivant l’acte authentique sous peine de prescription. Pourquoi s’adresser à un professionnel pour le mesurage Carrez ? Se tourner vers un expert formé pour réaliser le calcul Carrez présente de multiples avantages : cela permet de bénéficier d’un document opposable en cas de contestation, tout en s’assurant de respecter scrupuleusement la législation. Cette démarche protège à la fois le vendeur et l’acquéreur contre des litiges qui pourraient perturber la sérénité de la transaction immobilière.

11 juin 2026

Nouvelle obligation amiante pour les locations, êtes-vous prêt ?

Un changement réglementaire à l’horizon pour la location immobilière La réglementation en matière de location immobilière s'apprête à évoluer, avec la volonté d’introduire un diagnostic amiante spécifique dans les locations à partir du 1er janvier 2027. Ce projet, en cours d’examen, découle de la nécessité de mieux protéger les locataires face aux risques encore bien présents de l’amiante dans l’habitat ancien. Les logements concernés par la future obligation Ce nouveau contrôle s’appliquerait à tous les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit la même période que celle prise en compte pour les diagnostics amiante lors de la vente d’un logement. La raison ? Avant cette date, l’usage de l’amiante dans les matériaux de construction était courant, ce qui expose encore aujourd’hui de nombreux occupants à des dangers insidieux. Quelles conséquences pour les bailleurs et les professionnels ? Si le texte est adopté, plusieurs grandes modifications sont attendues : Le diagnostic amiante rejoindra la liste des documents à annexer impérativement au dossier technique remis lors de la signature d’un bail. Les locataires bénéficieront d’une information plus complète sur l’état du logement et sur les risques potentiels liés à l’amiante. Les propriétaires devront anticiper cette démarche avant toute nouvelle mise en location de leur bien ancien. Une notice spécifique pourrait venir avertir sur les dangers d’éventuels travaux ou de rénovations amateurs dans un logement où de l’amiante est détecté. L’enjeu de santé publique derrière cette nouvelle obligation L’amiante, invisible mais dangereux, représente un risque important lorsqu’il se dégrade ou lors de travaux. Inhalées, ses fibres peuvent occasionner de graves problèmes de santé. Instaurer un contrôle spécifique dans la location ne vise donc pas à complexifier la vie des bailleurs : il s’agit avant tout de renforcer la protection des habitants et de sensibiliser sur les précautions nécessaires en présence d’amiante. Anticiper pour mieux sécuriser Les professionnels du diagnostic et de la gestion locative suivent de près l’avancée de ce futur décret. Même si la mesure attend son officialisation, prendre de l’avance permettra aux propriétaires de préparer leurs dossiers et d’éviter tout report de location ou difficulté administrative à venir. Se tenir informé et commencer à organiser les futurs contrôles est donc fortement recommandé.

25 mai 2026

Urbanisation et sols argileux : les défis du RGA en 2026

Un enjeu croissant pour les propriétaires et professionnels de l’immobilier À l’horizon juillet 2026, la France adoptera une nouvelle version officielle de la cartographie du retrait-gonflement des argiles (RGA), un phénomène naturel qui concerne de manière directe toute personne impliquée dans la vente, l’achat ou la construction de biens immobiliers. Cette actualisation vise à renforcer la protection et l’information des citoyens face à un risque dont l’ampleur s’élargit sous l’effet du changement climatique. Comprendre le retrait-gonflement des sols argileux Les sols riches en argile ont la particularité de se contracter lors des périodes sèches, puis de se gonfler lors des épisodes humides. Ce cycle, bien que progressif, provoque parfois des tassements différentiels et des mouvements de terrain susceptibles de causer des fissures ou des désordres sur les bâtiments. Ces dernières années, la fréquence des sécheresses a accentué ce risque en France, nécessitant un ajustement des méthodes de prévention et d’évaluation. La nouvelle carte du RGA : ce qui change en 2026 Face à la recrudescence des sécheresses et à l’augmentation des sinistres constatés, les autorités publiques ont élaboré une cartographie actualisée du risque RGA. Cette révision repose sur une analyse plus fine des sols, la prise en compte de nouveaux épisodes climatiques et une meilleure identification des zones vulnérables. Dès le 1er juillet 2026, cette carte remplacera la précédente et servira de référence obligatoire lors des opérations immobilières ou des projets de construction. Ce changement n’est pas anodin : la part du territoire classée en exposition moyenne ou forte est appelée à progresser, passant d’environ 48 % à près de 55 %. Cela signifie que plus de la moitié du pays devra intégrer ce paramètre dans la réflexion autour des bâtiments existants ou futurs. Comment repérer une parcelle exposée au risque RGA ? Le niveau de risque associé à un terrain ou une habitation est consultable via la plateforme Géorisques, à l’adresse suivante : https://www.georisques.gouv.fr/citoyen-recherche-map . Cet outil permet aux particuliers et professionnels d’effectuer une vérification rapide sur la situation de leur bien. Incidence du RGA sur l’immobilier : danger réel ou gestion du risque ? Le fait d’être situé dans une zone argileuse n’implique pas nécessairement des problèmes structurels pour toutes les constructions. En réalité, la reconnaissance du risque peut inciter à prendre des mesures adaptées, telles que des techniques de construction spéciales ou de l’attention portée aux fondations. De nombreuses habitations érigées dans ces zones restent parfaitement stables lorsqu’elles tiennent compte des caractéristiques du sous-sol. Obligations lors des transactions immobilières Le paramètre RGA trouve désormais sa place dans l’État des Risques et Pollutions (ERP), un document juridique à fournir lors de la mise en vente ou de la location d’un bien. Ce dernier joue un rôle essentiel dans la transparence du marché, puisqu’il doit être présenté dès la première visite et informe de manière claire les acheteurs ou locataires potentiels sur les risques naturels alentours. RGA et terrains à bâtir : précautions à prendre Pour les projets de construction, la présence d’argiles dans le sol commande une vigilance accrue. Selon le degré d’exposition de la parcelle, il peut s’avérer indispensable d’effectuer une étude géotechnique préalable, de concevoir des fondations spécifiques et de suivre des recommandations techniques précises. Ces exigences ont pour objectif de garantir la solidité et la pérennité des ouvrages dans le temps. Ce qu’il faut retenir Le retrait-gonflement des argiles résulte d’un processus naturel qui accompagne l’évolution des sols sous l’effet du climat. Le déploiement de la cartographie 2026 permettra aux acteurs de l’immobilier et de la construction d’anticiper les contraintes et d’assurer une meilleure sécurité aux acquéreurs. Le risque RGA n’empêche pas une transaction, mais exige une information transparente et des adaptations en conséquence. En somme, la meilleure compréhension du RGA représente un levier d’adaptation face aux mutations climatiques et un outil de sécurisation pour les projets immobiliers à venir.

24 avril 2026

Sur quels critères le DPE analyse-t-il l’isolation

Le fonctionnement du DPE : bien plus qu’un simple contrôle Le diagnostic de performance énergétique, appelé communément DPE, propose une évaluation complète de la consommation énergétique d’un logement. Au-delà d’un simple recensement des appareils de chauffage, il repose sur un logiciel sophistiqué qui simule, sur une année, le comportement thermique du bien selon cinq usages fondamentaux. Chacun de ces postes contribue à dresser un portrait précis de la performance globale du logement. Les cinq postes analysés par le DPE Le chauffage : Il s’agit du poste principal, représentant généralement entre 60 et 80 % des besoins énergétiques, surtout dans les bâtiments anciens. La notation dépend non seulement du type et de l’efficacité du système utilisé (chaudière, poêle, pompe à chaleur…), mais aussi de la capacité isolante de l’enveloppe du bâtiment. L’état des murs, du toit, des fenêtres et des vitrages joue ici un rôle central dans l’évaluation. L’eau chaude sanitaire : Ce critère évalue l’énergie nécessaire à la production d’eau chaude. Suivant le mode de production (chauffe-eau électrique traditionnel versus thermodynamique, par exemple), la consommation peut fortement varier, impactant alors la note finale du logement. Le refroidissement : Si le bien dispose d’une installation de climatisation ou de pompe à chaleur réversible, ses consommations spécifiques sont intégrées dans le calcul. Par ailleurs, une prise en compte de la tendance à la surchauffe estivale est réalisée selon plusieurs facteurs : orientation du bâtiment, existence de volets, isolation en toiture et capacité thermique du logement. L’éclairage : Ici, le calcul ne s’attarde pas sur le type d’ampoules présentes, puisque celles-ci peuvent facilement être remplacées au fil du temps. L’évaluation se fait donc de manière standardisée. Les auxiliaires : Cette catégorie regroupe les dispositifs tels que les ventilations mécaniques contrôlées (VMC), les circulateurs et autres équipements techniques fonctionnant de façon continue. Bien souvent négligée, elle peut toutefois alourdir la consommation totale, en particulier dans les logements dotés d’installations anciennes et peu efficaces. L’impact de l’isolation sur la note DPE L’isolation de la toiture, des murs et la qualité des vitrages sont des éléments clés pris en compte dans le calcul. Le DPE cherche à refléter la capacité du logement à limiter les pertes de chaleur en hiver, tout en prévenant la surchauffe pendant l’été. Ainsi, une isolation performante améliore nettement le score obtenu lors du diagnostic, surtout sur le poste chauffage, qui pèse le plus dans l’évaluation. Comment sont attribuées les étiquettes du DPE ? A l’issue de l’analyse, l’outil de calcul établit deux notes distinctes. La première concerne la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWhep/m² et par an (étiquette énergie). La deuxième mesure les émissions de gaz à effet de serre, indiquée en kgCO₂eq/m² et par an (étiquette climat). Pour déterminer la classe finale, la moins bonne des deux notes prévaut. Ce système permet d’alerter à la fois sur l’impact énergétique et environnemental du logement. Évolutions réglementaires et conséquences pour les propriétaires Depuis 2026, le coefficient de conversion pour les logements chauffés à l’électricité a été réajusté, passant de 2,3 à 1,9. Cette modification allège la note énergie des logements tout électriques, sans changer les données relevées. Les propriétaires concernés peuvent d’ailleurs, via le site de l’ADEME, obtenir gratuitement une attestation recalculant leur note selon le nouveau coefficient, sans devoir refaire de diagnostic. Enfin, la réglementation évolue : depuis janvier 2025, la location des logements étiquetés G est interdite pour tous les nouveaux baux ou renouvellements. Quant aux logements classés F, ils seront concernés par l’interdiction à partir de 2028. En cas de vente d’une maison classée F, E ou G, un audit énergétique détaillant les travaux à envisager devient également obligatoire, venant compléter le DPE. En somme, la qualité de l’isolation et le type de systèmes installés sont des leviers déterminants pour améliorer la performance énergétique de son logement, se conformer à la réglementation et valoriser son bien sur le marché immobilier.